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Auteur/autrice : ADEIC

Les nouvelles mesures applicables au logement à partir de janvier 2022

Crédit immobilier

Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier pour les particuliers vont devenir plus contraignantes. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rendu, en ce sens, la décision le 29 septembre 2021 relative aux conditions d’attribution de crédits immobiliers.

Ces mesures consistent à plafonner le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement d’un crédit, à 35% assurance comprise. La durée d’endettement sera limitée à 27 ans, sauf dans le cas d’achat sur plan. Les banques disposent cependant d’une marge de dérogation à ces critères, fixée à 20% des crédits, principalement à l’attention des primo-accédants.

Vente immobilière

A partir de septembre 2022 tout propriétaire mettant en vente une maison ou un immeuble en monopropriété, d’étiquette F ou G devra obligatoirement faire réaliser un audit énergétique de son bien, en plus du diagnostic de performance énergétique (DPE). L’audit est plus complet que le DPE et il formule des recommandations de travaux à réaliser pour améliorer la performance du logement, avec une estimation du coût de ces travaux, mais aussi du gain énergétique en sortie. Il indique également les aides qu’il est possible de solliciter pour réaliser les travaux.

Gel des loyers dans les passoires thermiques

Afin d’inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux d’économie d’énergie, la loi climat et résilience a institué un gel des loyers dans les biens les plus énergivores à compter du 22 août 2022. Lorsqu’un bien sera classé F ou G en diagnostic de performance énergétique (DPE), son propriétaire ne pourra pas augmenter le loyer, que ce soit dans le cadre d’un renouvellement de bail (y compris par tacite reconduction) ou d’une nouvelle location. Le loyer devra être égal au précédent loyer pratiqué. Le bailleur ne pourra pas non plus réévaluer le loyer en cours de bail, sur la base de l’Indice de référence des loyers (IRL).

Location

Le dispositif Cosse, appelé aussi “Louer abordable”, deviendra plus avantageux pour les bailleurs. Pour rappel, ce mécanisme vise à inciter les propriétaires à baisser leurs loyers au niveau du parc social, en échange d’un coup de pouce fiscal. A partir de 2022, la réduction d’impôt sera largement boostée. Le gouvernement espère ainsi inciter les bailleurs à baisser leurs loyers à des prix inférieurs au marché locatif privé, en particulier dans les grandes villes.

Syndic de copropriété

A partir du 1er janvier 2022, pour pouvoir mieux comparer les offres des différents syndics de copropriété, le projet de contrat sera accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic.

Copropriété

A partir du 1er janvier 2022, le syndic sera désormais obligatoirement chargé d’informer les copropriétaires sur :

  • les règles locales en matière de tri des déchets
  • l’adresse, les horaires et les modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété.

Déclaration foncière

Une nouvelle possibilité est offerte aux contribuables de consulter l’ensemble de (leurs) biens bâtis sur le territoire ainsi que leurs caractéristiques (surface, nombre de pièces, numéro de lot…) grâce à un nouvel espace numérique, baptisé “gérer mes biens immobiliers” et consultable depuis son compte personnel sur impôts.gouv.fr. En 2022, l’outil évoluera pour permettre aux 34 millions d’usagers propriétaires de faire leurs déclarations foncières et de payer les taxes d’urbanisme directement en ligne.

Nouvelles normes environnementales pour les logements neufs

Le 1er janvier 2022 est entrée en vigueur la nouvelle réglementation construction « RE 2020 » (http://www.rt-batiment.fr/IMG/pdf/guide_re2020_dhup-cerema.pdf) pour les bâtiments d’habitation. Elle remplit un triple objectif :

  • Limiter l’impact carbone des nouvelles constructions,
  • Permettre de réduire les besoins en consommation énergétique des bâtiments, en fixant notamment des objectifs de performance minimum en termes d’isolation.
  • Résister à l’impact de forte chaleur tout en garantissant le confort des résidents.

Selon les professionnels ces nouvelles normes risquent d’entraîner des surcoûts de l’ordre de 6 à 13% pour les constructions de maisons neuves (hors prix du terrain) ; mais le gouvernement évalue plutôt ces surcoûts autour de 3%.

Urbanisme

Les demandes de permis de construire et de déclarations préalables de travaux se feront en ligne. La loi Elan oblige en effet les communes à être capables de réceptionner ces demandes dématérialisées. Pour connaître les modalités d’envoi, les particuliers devront toutefois s’informer auprès de leur mairie.

Baisse de la taxe d’habitation pour les plus aisés

La réforme de la taxe d’habitation entrera dans sa dernière ligne droite en 2022.

À l’automne prochain, les ménages encore assujettis à l’impôt local (à savoir 20% des ménages les plus aisés) verront leur impôt dégrevé de 65%.

En 2023, la taxe d’habitation disparaîtra définitivement pour l’ensemble des ménages.

Interdiction d’installer de nouveaux chauffages au fioul

La mesure s’appliquera à partir du 1er juillet 2022. Si vous êtes équipé d’un chauffage au fioul, vous pourrez toujours l’utiliser et le faire réparer. Mais, pour le remplacer, vous serez contraint de changer de mode de chauffage. Remplacer sa chaudière au fioul contre un autre équipement au gaz ou aux énergies renouvelables (pompe à chaleur, chaudière bois, etc.) permettrait d’économiser jusqu’à 50% sur sa facture d’énergie.

Rénovation

A compter du 1er janvier 2022, la plateforme « France Renov » (https://france-renov.gouv.fr/) remplace notamment le réseau des conseillers « FAIRE ». Ce service public de la performance énergétique de l’habitat (SPPEH) est la référence en matière de rénovation énergétique.

Il vise à accroître le nombre de projets de rénovation énergétique, et à encourager les rénovations performantes et globales.

Il assure l’information, le conseil et l’accompagnement des consommateurs souhaitant diminuer leur consommation énergétique.

Renforcement de l’éco prêt à taux zéro

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F19905) a été prolongé de deux ans, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2022. De plus, son plafond passe dès le 1er janvier de 30.000 à 50.000 euros pour les rénovations globales, c’est-à-dire lorsque le propriétaire engagera un bouquet de travaux. Dans ce cas, la durée du prêt pourra même être allongée à 20 ans, contre 15 ans actuellement.

Hébergement d’urgence

Le gouvernement a annoncé une réforme de l’hébergement d’urgence.

En 2021, 200.000 places provisoires avaient été ouvertes pendant l’hiver, soit 40.000 de plus que l’année précédente. L’exécutif souhaite pérenniser ces lits destinés aux sans-abri au-delà des simples périodes de froid.

 

 

Recours en cas d’inaction du syndic de votre immeuble

Si un problème quelconque affecte l’immeuble que vous habitez et que le syndic ne répond pas à vos demandes, vous disposez d’un certain nombre de recours.

  • Dans un premier temps, vous pouvez contacter le syndic par mail ou en lui envoyant un message via l’espace sécurisé mis en place sur l’extranet de votre copropriété (n’hésitez pas à conserver une preuve de ces échanges). Si votre syndic ne répond pas, il faudra alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception afin de constituer des preuves en cas d’action judiciaire ultérieure.

Prenez contact avec les membres du conseil syndical de l’immeuble. Leurs coordonnées sont, en général, affichées dans l’entrée de la copropriété. Vous pouvez demander à consulter les pièces justificatives des charges conformément à l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967.

  • En cas de persistance du litige vous pouvez saisir le médiateur de la consommation compétent pour tenter de trouver une solution amiable. Vous trouverez ses coordonnées sur le contrat signé avec votre copropriété ou sur le site du syndic. Vous pouvez également consulter la liste des médiateurs sur le site de la Commission d’évaluation et de contrôle de la médiation de la consommation (rubrique Immobilier, logement/syndics de copropriété).
  • Vous pouvez également saisir un conciliateur de justice qui peut aider à résoudre certains conflits.
  • Un autre recours consiste à inscrire votre question à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale si elle concerne l’ensemble de la copropriété. Pour ce faire, vous devez respecter les conditions de forme.

Vous avez la possibilité de faire voter une action en justice contre le syndic. Si sa responsabilité peut être engagée, les copropriétaires peuvent voter, en Assemblée Générale, l’engagement d’une action en justice à son encontre. Le projet d’action en justice doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale. L’action sera ensuite conduite par le nouveau syndic que vous aurez choisi pour le remplacer.

La délégation de pouvoir donnée au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire, contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires est votée, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (ou majorité des voix de tous les copropriétaires).

Feuilles de chou n°98

https://www.adeic-lr.fr/wp-content/uploads/2021/10/FdC_N%C2%B098.pdf

 

BILLET D’HUMEUR

Les subventions accordées par l’Etat aux associations de défense des consommateurs baissent d’année en année depuis une décennie, alors même qu’on demande à ces organisations d’effectuer dans les territoires un travail de terrain, en priorité en direction des publics les plus fragiles.

Nos associations n’ont pas, le plus souvent, d’autres moyens de financements que les subventions, les adhésions et les dons des particuliers, à l’exception peut-être de l’UFC- Que Choisir, qui a une activité d’édition et de publication de revues, et qui engage de nombreuses procédures judiciaires. Que Choisir fait aussi du business en proposant, par exemple, des fournitures de produits énergétiques à des prix réduits par regroupement des familles intéressées.

Nos organisations ne sont pas toutes des associations familiales pouvant prétendre à des aides spécifiques. Toutes ne sont pas liées non plus à de grandes organisations syndicales, comme la CGT ou FO.

La réglementation en vigueur limite, de façon drastique, nos moyens de financements. Il nous est par exemple impossible d’effectuer des chantiers de conseil ou d’audit pour des entreprises ou des organisations professionnelles, par rapport à des problématiques ciblées concernant directement la consommation, alors que techniquement nous serions en capacité de le faire.

Les contraintes imposées aux associations de défense des consommateurs sont objectivement beaucoup plus fortes que celles qui réglementent les ONG ou les associations environnementales. Pour le législateur, c’était initialement afin de garantir l’autonomie, l’indépendance de nos associations, vis-à-vis du monde complexe des entreprises et des organismes interprofessionnels. Mais c’était aussi – il faut le souligner – dans un contexte où l’Etat accordait chaque année des subventions suffisantes pour nous permettre de conduire des activités diversifiées dans nos domaines spécifiques d’interventions. Ce qui objectivement n’est plus le cas aujourd’hui !

Une démarche a été engagée en direction des parlementaires, en préparation du budget, afin de les alerter sur notre situation qui s’avère préoccupante. Nous soutenons cette initiative. Il faut arrêter cette baisse continue des subventions et permettre aux associations de défense des consommateurs de poursuivre au quotidien, dans de bonnes conditions, leurs activités d’information et d’accompagnement des consommateurs ! https://www.adeic.fr/index.php/2021/11/15/stop-a-la-baisse…de-consommateurs/

A l’Adéic, nous avons choisi depuis toujours, de privilégier la médiation et les négociations à l’amiable en cas de litiges. Nous engageons peu de procès, seulement quand aucune autre solution n’est envisageable ou quand il s’agit d’une fraude ou d’une arnaque avérée. Nous n’avons donc pas bénéficié de ressources financières liées à des procès, ce n’est pas notre optique. C’est un choix qui se justifie, nous préférons œuvrer pour nos adhérents, à un règlement rapide des contentieux et des litiges, afin de ne pas les engager sur des années de procédures, coûteuses et souvent éprouvantes.

Nous serions en mesure cependant d’assurer, dans un cadre déontologique encadré et harmonisé et à la lumière de nos expériences de terrain, des chantiers de conseil, d’accompagnement ou de formation pour des entreprises, des fondations, des collectivités territoriales ou des organismes en proposant des services généraux correspondant à nos activités. Si les subventions continuaient à diminuer, ne serait-il pas légitime, pertinent et même urgent, de réfléchir peut-être à une évolution de la réglementation dans ce sens ?

Quelles mobilités pour quels territoires ?

L’Adéic – ULCC participe régulièrement aux échanges organisés dans le cadre de L’ADEME (Agence de la transition écologique). L’une des dernières visioconférences a porté sur la question complexe des mobilités.

Pour l’Adéic, il est clair que les problématiques des transports et déplacements, comme celle des carburants d’ailleurs, ne peuvent être envisagées qu’en prenant en compte le contexte spécifique des territoires.

Entre une métropole ou une communauté d’agglomération et des territoires ruraux, ultramarins ou montagnards, les besoins et contraintes à prendre en compte ne sont en effet pas identiques. Avoir sur ces questions une vision généraliste, de type binaire, serait à notre avis réducteur et peu équitable.

Les études menées montrent en effet qu’il y a de grands écarts observés entre les territoires (qu’ils soient métropolitains ou ultramarins), et cela dans de nombreux domaines : la possibilité de bénéficier de transports en commun, les distances à parcourir, les conditions climatiques, les revenus par habitant, le parc automobile existant, les types de véhicules à recommander, etc… Il faut donc prendre en compte ces différences, en essayant de trouver des solutions appropriées, des systèmes d’aides pertinents, notamment pour les publics les plus précaires.

Par ailleurs, pour ce qui concerne les divers types de moteurs et carburants, il est extrêmement difficile aujourd’hui d’avoir une vision claire et objective des meilleurs choix à effectuer. Les véhicules électriques ou hybrides rechargeables sont encore chers et donc pas envisageables pour tous les ménages.