La location et la loi Alur : le point deux ans après l’entrée en vigueur de la loi

La loi A.L.U.R. (« Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové ») votée le 24 mars 2014 (1), a comme objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ».

Dans le domaine de la location, cette loi a mis en place de nouvelles règles à respecter par les agences immobilières afin de mieux protéger les locataires. Citons ici les points essentiels : les honoraires des professionnels de l’immobilier sont plafonnés, un bail type pour toute nouvelle location doit être respecté, un recours est ouvert en cas de mention erronée de la surface du logement, un dispositif spécifique pour les logements meublés (largement calqué sur le régime de droit commun de la location nue) est applicable, le dossier de diagnostic technique à joindre au contrat est étoffé (ajout de la recherche de l’amiante, de l’analyse de l’état de l’installation électrique et de l’état de l’installation du gaz), un nombre limité de justificatifs (un document d’identité parmi quatre cités, par exemple) peut être demandé au locataire, lors de la signature du bail. Cette liste n’est pas exhaustive mais montre l’importance de la réforme.

Une enquête d’UFC-Que choisir, réalisée en novembre dernier sur les pratiques des agences immobilières, nous aide à évaluer la bonne application des nouvelles règles légales après la loi Alur, alors que plus de la moitié des décrets d’application ont déjà été publiés. Il en ressort des insuffisances parfois inquiétantes.

L’association constate en effet que 8 agences sur 10 ne répondent pas à leurs obligations de conseils et de services. Ainsi, bien qu’une liste limitative des pièces exigibles auprès des locataires ait été publiée par décret, 81 % des agents immobiliers continuent de réclamer des documents illégaux pour apporter des garanties aux propriétaires (relevé d’identité bancaire, livret de famille, carte grise, etc.).

Par ailleurs, l’information obligatoire due au locataire est très imparfaitement diffusée par les professionnels : plus d’une agence sur trois ne présente pas l’information sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements. Environ un quart des agences visitées n’affiche aucune information sur les honoraires en vitrine, obligation pourtant légale depuis 25 ans.

S’agissant des honoraires des professionnels de l’immobilier, la loi Alur a plafonné leur montant et les a partagés par moitié entre le bailleur et le locataire : ces honoraires ne peuvent excéder un plafond fixé par décret (par mètre carré de surface habitable).

 

 

Cette mesure avait été prise dans l’objectif de diviser leur montant par deux. Or, s’il a baissé de 20 % dans les zones à très forte tension, le montant a augmenté de 5 % dans les zones où le marché n’était pas sous tension. En appliquant très généralement le nouveau maximum légal autorisé, les professionnels ont réussi à maintenir des prix proches de ceux qui étaient précédemment pratiqués. La mesure s’avère donc a priori décevante car elle n’a pas permis d’atteindre la réduction de coûts initialement ciblée.

L’un des autres objectifs de la loi Alur du 24 mars 2014, dans le domaine de la location, a été de modérer l’augmentation des loyers, notamment en zones tendues. Cette loi prévoyait d’encadrer les loyers dans 28 agglomérations. Six mois après, en août 2014, le Premier ministre, Manuels Valls renonçait à cette disposition phare pour ne l’appliquer qu’à Paris, à titre expérimental, à partir du 1er août 2015.

En province, un dispositif identique était programmé à Lille avec une mise en place prévue pour la fin de l’année 2016. Grenoble est une ville, également citée pour l’encadrement.

Aujourd’hui, contre toute attente, l’élargissement du dispositif en région parisienne vient d’être engagé : la ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 29 juin la signature d’un arrêté qui étend l’encadrement des loyers à 412 communes, soit les départements de Seine Saint Denis, du Val de Marne et des Hauts de Seine (petite couronne) ainsi que quelques communes du Val d’Oise, de l’Essonne et de la Seine et Marne. Il est prévu de l’appliquer d’ici à 2018.

A Paris, l’association de défense des consommateurs CLCV a réalisé une première enquête en novembre 2015 pour vérifier le respect des plafonds de loyers pratiqués par les propriétaires parisiens. L’enquête a été effectuée à partir de 650 annonces d’offre de location publiées par des bailleurs et des agences. Au terme de cette étude, l’association a constaté que 42 % des loyers proposés excédaient les maximums autorisés par la loi. Ce sont davantage les petites surfaces et les meublés qui sont concernés. Précisons qu’un bilan sur l’application du dispositif d’encadrement et son efficacité doit être publié par l’administration cet été.

Enfin, le journal Le Monde, dans un article du 10 mars 2016, évoque une baisse des loyers de 1,1 % en 2015 en France, avec une plus forte mobilité du marché locatif. Il reste donc à préciser l’incidence de la loi Alur dans cette baisse…

Dans l’actualité législative, le décret n°2016-382 (2), applicable depuis le 1er juin 2016, est important pour les locataires. Il s’ajoute à la cinquantaine de nouveaux décrets d’application déjà parus depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur.

Le texte réglementaire fixe les informations devant obligatoirement figurer sur les états des lieux d’entrée et de sortie, en lien avec un contrat de location meublé ou non, à usage de résidence principale (ce qui exclut les contrats saisonniers). La forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie. L’état des lieux peut être réalisé sur support papier ou sous forme électronique. Un exemplaire est remis à chacune des parties.

Le décret présente également une définition de la vétusté. Elle est rédigée ainsi : « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

En revanche, il était attendu dans ce décret la diffusion d’une grille permettant d’évaluer la vétusté, lors de l’état des lieux rédigé au départ du locataire. Le ministère du logement n’a pas souhaité imposer cette contrainte. Toutefois, il laisse la possibilité aux parties de choisir et d’appliquer une grille de vétusté (annexée alors au bail). Cette grille peut être sélectionnée parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif, conclu conformément à l’article 41 ter et 42 de la loi du 23 décembre 1986 (accords concernant principalement les bailleurs sociaux).